Регистър на публичните продажби: не е един, а четири (2026)
Единен регистър на публичните продажби няма. При принудително изпълнение обявите са на четири места: ЧСИ, МП, окръжния съд и НАП. Вижте кое кога ви трябва.
Търсите апартамент на публична продан, отваряте Google и попадате на пет различни сайта. На единия има имоти, на другия няма нищо, на третия обявата вече е изтекла. Питате се кой е истинският регистър.
Отговорът е неприятен, но полезен: единен регистър на публичните продажби в България няма. При принудително изпълнение обявите са на четири отделни места и всяко от тях показва различни имоти. Ако гледате само едно, пропускате останалите.
❓Кой е регистърът на публичните продажби в България?
Източник: ГПК, чл. 487, ал. 2 и чл. 501а, ал. 5
10%
Задатък при класическа публична продан по ГПК
20%
Депозит при продажба на НАП по ДОПК
+30%
Таван на наддаването. Над него предложението е недействително
Четирите места, на които се обявяват продажбите
Всяко от тези места се пълни от различен орган и по различен закон. Затова един имот може да е на едното и да го няма на другото.
| Къде | Кой продава там | Какво ще намерите |
|---|---|---|
| sales.bcpea.org | Частни съдебни изпълнители (ЧСИ) | Обяви на ЧСИ за имоти и движими вещи. Поддържа се от Камарата на частните съдебни изпълнители |
| zapori.mjs.bg | Министерство на правосъдието | Два отделни раздела: Обявления за публична продан и Търгове (електронните публични търгове) |
| Сайтът на окръжния съд | Всички съдебни изпълнители, вкл. държавните (ДСИ) | Задължителното по закон място. Тук обявата излиза, дори да я няма никъде другаде |
| sales.nra.bg | Национална агенция за приходите | Имущество, продавано за данъчни и осигурителни задължения. Различен закон, различни правила |
Проверявайте и четирите. Никое от тях не съдържа всички обяви.
Кое място е задължително по закон
Граждански процесуален кодекс
чл. 487, ал. 2
„Обявлението по ал. 1 се поставя на съответните места в канцеларията на частния съдебен изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, на самия имот и се публикува на интернет страницата на окръжния съд по местоизпълнението, и то най-малко един ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта.“
Терминът „регистър на публичните търгове“ съществува и в закона, но той се отнася само до електронните търгове. Това е платформата на Министерството на правосъдието.
Граждански процесуален кодекс
чл. 501а, ал. 5
„Министерството на правосъдието създава и поддържа единна онлайн платформа за електронни публични търгове, която включва регистър на публичните търгове и система за провеждане на публични търгове.“
Има продажби и извън тези четири места
Търговски закон
чл. 717а, ал. 2
„Синдикът представя за публикуване обявлението за продажба в специален бюлетин на Министерството на икономиката, инвестициите и индустрията в срок 14 дни преди посочения в обявлението ден за продажба.“
Попитай Правко и получи отговор с цитати от закони.
Капанът, който проваля наддаването
Това е правилото, което почти никой не обяснява, а то изхвърля наддавачи от търга. Не можете да предложите колкото искате.
Предложение над началната цена с повече от 30 на сто е недействително. Не „по-малко изгодно“, а невалидно. Все едно не сте участвали.
Граждански процесуален кодекс
чл. 489, ал. 6
„Наддавателни предложения от лица, които нямат право да вземат участие в публичната продан, предложения за цена под началната, както и предложения, надхвърлящи началната с повече от 30 на сто, са недействителни.“
Как изглежда на практика
Има и второ ограничение в същия член: всеки наддавач подава само едно предложение.
Граждански процесуален кодекс
чл. 489, ал. 2
„Наддавачът може да направи само едно наддавателно предложение.“
Как се наддава при класическа публична продан
Класическата продан не се провежда онлайн. Тя тече в сградата на районния съд и продължава точно един месец.
Граждански процесуален кодекс
чл. 488, ал. 1
„Проданта се извършва в сградата на районния съд. Тя продължава един месец и завършва в посочения в обявлението ден.“
Стъпките при класическа публична продан
Намерете обявата и вижте книжата
Книжата за проданта стоят в канцеларията на районния съд и са на разположение на всеки, който се интересува от имота.
Внесете задатък 10 на сто от началната цена
Плаща се по сметка на съдебния изпълнител, не в брой на място.
Подайте предложението в запечатан плик
До края на работното време в последния денЦената се изписва с цифри и с думи. Прилагате квитанцията за внесения задатък. Плик се подава в канцеларията на районния съд.
Явете се на отварянето
На следващия работен ден пликовете се отварят пред явилите се наддавачи. Който е дал най-висока цена, се обявява за купувач.
Устно наддаване, ако някой го поиска
Явилите се могат да вдигат цената със стъпка от един задатък. Затова присъствието има значение.
Платете остатъка от цената
2 седмициИмате две седмици от обявяването ви за купувач. Задатъкът се приспада от цената.
Граждански процесуален кодекс
чл. 489, ал. 1
„За участие в наддаването по сметка на съдебния изпълнител се внася задатък 10 на сто върху началната цена.“
2 седмици
От обявяването ви за купувач до внасянето на пълната цена
Ако не платите в срока, губите внесения задатък и имотът се предлага на следващия наддавач.
Граждански процесуален кодекс
чл. 492, ал. 3
„Купувачът е длъжен в двуседмичен срок от обявяването му за купувач да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения задатък.“
Какво носите в плика
Наддавателно предложение с цената, изписана с цифри и с думи*
Квитанция за внесения задатък*
10 на сто от началната цена, по сметка на съдебния изпълнител
Документ за самоличност*
Нотариално заверено пълномощно, ако наддавате чрез представител
* Задължителни
Електронният търг тече по други правила
Ако проданта е обявена като електронен публичен търг, тя се провежда в платформата на Министерството на правосъдието. Регистрацията върви цял месец, но самото наддаване е кратко.
Електронен публичен търг
Регистрация в платформата
Регистрирате се с електронен подпис онлайн или на място в кантората на съдебен изпълнител. Внасяте задатък в размера по чл. 489, ал. 1.
Оторизация от съдебния изпълнител
Той потвърждава или отказва регистрацията ви. Отказва, ако не е внесен задатък, както и ако сте сред лицата без право да наддават.
Наддаване
Цените се вдигат със стъпка. Последната предложена цена е публична и се вижда от всички.
Край в 17,00 ч. и правилото за последните 10 минути
Ако в последните 10 минути влезе ново предложение, търгът се удължава автоматично.
Граждански процесуален кодекс
чл. 501е, ал. 2
„В случай че през последните 10 минути на търга се подаде ново наддавателно предложение, търгът се удължава автоматично с още 10 минути, но не повече от 48 часа.“
Практическото значение: не планирайте да наддадете в последната минута и да си легнете. Търгът може да продължи още до 48 часа.
Прагове, записани в левове
Попитай Правко и получи отговор с цитати от закони.
Продажбите на НАП са друг режим
Това е най-скъпата грешка при подготовката. Когато продава НАП, не се прилага ГПК, а Данъчно-осигурителният процесуален кодекс. Депозитът е двойно по-голям и сроковете са по-кратки.
| Какво | Съдебен изпълнител (ГПК) | НАП (ДОПК) |
|---|---|---|
| Как се нарича вноската | Задатък | Депозит |
| Размер | 10 на сто от началната цена | 20 на сто от началната тръжна цена |
| Къде се подава предложението | Канцеларията на районния съд | При публичния изпълнител: в запечатан плик при тайно наддаване или на място при явно наддаване |
| Срок за плащане на цената | 2 седмици от обявяването за купувач | 7 дни от датата на търга |
| Таван на предложението | Началната цена плюс 30 на сто | Няма такъв таван в ДОПК |
| Къде се търсят обявите | sales.bcpea.org, zapori.mjs.bg, сайтът на окръжния съд | sales.nra.bg |
Двата режима се бъркат често, защото и двата се наричат публична продан.
Данъчно-осигурителен процесуален кодекс
чл. 246, ал. 3
„Депозитът за участие в търга е 20 на сто от обявената начална продажна цена.“
Полезно на портала на НАП
Началната цена и какво става, ако никой не купи
Началната цена не е пазарната. Тя е 80 на сто от оценката на вещото лице.
Граждански процесуален кодекс
чл. 485, ал. 4
„Началната цена на имота, от която да започне наддаването, е 80 на сто от стойността на имота.“
Ако проданта се провали, следващата започва от 90 на сто от началната цена на първата.
Граждански процесуален кодекс
чл. 494, ал. 2
„Тя започва не по-рано от един месец от приключването на първата продан при начална цена, равна на 90 на сто от началната цена по първата продан.“
Често ще срещнете и числото 75 на сто. То е вярно, но за друг закон: така пада цената при новия търг на НАП, не при проданта на съдебен изпълнител. Затова първо вижте кой продава.
Данъчно-осигурителен процесуален кодекс
чл. 250, ал. 2
„Продажната цена на вещта на новия търг се определя в размер 75 на сто от първоначалната тръжна цена на предишния търг.“
Какво плаща купувачът освен цената
Цената от наддаването не е всичко. Върху нея идват данък и такси, които се различават по общини.
Разходи на купувача след спечелен търг
Местен данък при възмездно придобиване
Точният процент се определя от общинския съвет по местонахождението на имота
0,1 до 3 на сто
Такса за вписване на постановлението за възлагане
Плаща се на Агенция по вписванията
по тарифа
Такса на съдебния изпълнител за постановлението
При частен съдебен изпълнител се определя по Тарифата към Закона за частните съдебни изпълнители
по тарифа
Такса за въвод във владение(по желание)
Ако в имота има хора и се налага принудително въвеждане
по тарифа
Поискайте от съдебния изпълнител разбивка на дължимите такси преди да наддавате. Тарифите се менят.
Закон за местните данъци и такси
чл. 47, ал. 2
„При възмездно придобиване на имущество данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а при замяна - върху оценката на имуществото с по-висока стойност.“
Кога ставате собственик
При продан от съдебен изпълнител: не в деня на търга и не в деня, в който платите. Собствеността минава с влизането в сила на постановлението за възлагане.
Граждански процесуален кодекс
чл. 496, ал. 2
„От деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота.“
При продажба на НАП моментът е друг: собствеността минава от датата на постановлението, без да се чака то да влезе в сила.
Данъчно-осигурителен процесуален кодекс
чл. 246, ал. 8
„Собствеността преминава върху купувача от датата на постановлението. Нотариална форма не е необходима.“
Имотът може да е обитаван
Попитай Правко и получи отговор с цитати от закони.
Често задавани въпроси
❓Има ли един сайт с всички публични продажби в България?
❓Мога ли да предложа много по-висока цена, за да съм сигурен?
❓Връща ли се задатъкът, ако не спечеля?
❓Кой няма право да наддава?
❓Може ли длъжникът да спре проданта?
❓Мога ли да купя имот от публична продан с ипотечен кредит?
Свързани теми
Преди да наддавате, проверете какво точно купувате. Тежестите и площта се проверяват отделно:
- Имотен регистър: справка онлайн и по ЕГН за ипотеки, възбрани и предишни собственици
- Безплатна проверка на имот в кадастъра за границите и площта по кадастралната карта
- Допустима разлика между скица и нотариален акт ако площите в документите не съвпадат
- Калкулатор за нотариални такси за разходите при имотна сделка
- Личен фалит в България ако сте от другата страна и имотът ви е изнесен на продан
Правна информация, не правен съвет
⚠️ Важно
Правко предоставя правна информация, но не замества консултация с адвокат. За важни правни въпроси се консултирайте с лицензиран юрист.
