Дарение на имот 2026: калкулатор на таксите и данъка

Искате да прехвърлите апартамента на детето си или на внука, без да минавате през продажба. Дарението е най-краткият път, но при нотариуса никой не ви казва предварително колко ще платите, а разликата между „дарявам на дъщеря си“ и „дарявам на снаха си“ е няколко хиляди евро.

Тук са трите разхода при дарение на имот, точните законови рамки за 2026 г., калкулатор за вашия случай и четирите капана, които калкулаторите на нотариалните кантори не показват.

Калкулатор: такси при дарение на имот

Въведете стойността на имота, изберете роднинската връзка и, ако не е по права линия, ставката на вашата община. Калкулаторът смята нотариалната такса по същата таблица, по която я смята нотариусът.

Трите разхода и кой ги плаща

Законът за местните данъци и такси нарича това „данък при придобиване на имущества“. Той се дължи и при дарение, и при покупка, но с различни ставки. Отделно от него са нотариалната такса и таксата за вписване, които не зависят от роднинската връзка.

Ето какво плаща надареният при апартамент на стойност 80 000 евро, подарен от родител на дете. Числата са по Тарифата за нотариалните такси, конвертирани от лева по фиксирания курс.

Същият апартамент, подарен на братовчед или на снаха, струва между 3 237 и 5 877 евро, защото към нотариуса и вписването се добавя данък от 3,3 до 6,6 %. Ставката в тази рамка я избира общинският съвет.

Местният данък: роднинската връзка решава всичко

Роднини по права линия са тези, при които единият произхожда от другия: родители и деца, баби, дядовци и внуци, прабаби и правнуци. Съпрузите са приравнени на тях. Между всички тези хора дарението на имот е напълно освободено от данък.

Втората група е тясна: братя, сестри и техните деца. Тук данъкът е нисък, но не е нула. Всички останали, включително роднините по сватовство, попадат в най-скъпата група.

Върху какво се смята данъкът? Върху оценката на имота в евро към момента на прехвърлянето. При дарение няма цена, затова на практика основата е данъчната оценка, издадена от общината, освен ако в акта е посочена по-висока стойност.

Данъкът се плаща преди подписването на акта, в общината, където се намира имотът, а не по адреса на дарителя или на надарения. Нотариусът няма право да изповяда сделката, докато не види, че е платен.

Нотариалната такса: как се смята по Тарифата

Нотариалната такса не е „колкото каже нотариусът“. Размерът е в тарифа на Министерския съвет и за издаване на нотариален акт се смята по стъпаловидна таблица върху удостоверявания материален интерес. Таблицата е в лева и не е преиздадена в евро, затова нотариусите я конвертират по фиксирания курс.

Върху коя сума? Законът казва пазарната цена на имота, но не по-ниска от данъчната оценка. При дарение страните посочват стойност в акта и нотариусът смята върху нея; ако тя е под данъчната оценка, смята върху данъчната оценка.

Вписването и данъчната оценка

Актът за дарение се вписва в Службата по вписванията по местонахождение на имота. Таксата е 0,1 % от стойността, по която е таксуван актът, но не по-малко от 10 лв. (5,11 евро). Нотариусът представя акта за вписване; вписването е това, което защитава новия собственик спрямо трети лица.

Удостоверението за данъчна оценка е документът, около който се върти всичко: върху него се смятат данъкът и таксите, а в него общината удостоверява и дали има неплатен данък за имота. Издава се от общината по местонахождение на имота в 5-дневен срок.

Дарение или продажба: кога е по-евтино

Мнозина мислят, че дарението винаги е по-евтино от продажбата. Вярно е само между близки роднини. Между чужди хора е точно обратното: данъкът при покупка е между 0,1 и 3 %, а при дарение между 3,3 и 6,6 %.

Договорът за прехвърляне срещу задължение за гледане и издръжка не е дарение. Той е възмезден: имотът се дава срещу насрещна престация, и затова се третира като възмездно придобиване с по-ниската ставка. Той има свои правила и рискове и заслужава отделен разговор с адвокат.

Капанът при продажба на дарен имот

Надареният не дължи данък върху дохода за самото дарение: имуществото, получено по дарение, не се смята за доход. Проблемът идва, ако продаде имота скоро след това.

При продажба на имот се облага разликата между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10 % разходи. За дарен имот законът приема, че цената на придобиване е нула. Тоест се облага почти цялата продажна цена.

Изходът е срокът. Продажбата на един жилищен имот е необлагаема, ако между придобиването и продажбата са минали повече от три години. За дарен имот трите години текат от датата на нотариалния акт за дарение, не от момента, в който дарителят го е купил.

Запазено право на ползване: дарителят остава в дома

Най-честата уговорка при дарение на родители към деца е дарителят да запази правото на ползване до края на живота си. Собствеността минава към детето, но родителят живее в имота и новият собственик не може да го изгони.

Има и обратна страна, която малко хора знаят: докато трае ползването, годишният данък върху имота и таксата за битови отпадъци са за сметка на ползвателя, тоест на дарителя, не на новия собственик.

Какво не показва никой калкулатор: наследници, брак, отмяна

Дарението е окончателно от момента на подписването: дарителят отстъпва „веднага и безвъзмездно“. За разлика от завещанието, то не може да се промени с нов документ утре.

Другите деца могат да оспорят дарението след смъртта на дарителя. Децата, родителите и съпругът имат запазена част от наследството, която дарителят не може да накърни нито със завещание, нито с дарение. Дареният имот се прибавя към наследствената маса по стойността му към момента на смъртта, и ако запазената част на другите наследници е накърнена, те могат да искат намаляване на дарението.

Дареният имот е лична собственост на надарения. Дори детето ви да е в брак, апартаментът, който му дарявате, не става съпружеска имуществена общност и при развод не се дели.

Отмяна е възможна само в три случая. Дарителят може да поиска от съда отмяна, ако надареният посегне на живота му, го набеди в тежко престъпление или му откаже издръжка, от която се нуждае. Искът се предявява в едногодишен срок от узнаването. „Не се разбираме“ и „размислих“ не са основания.

Дарение на пари: същият данък, друга процедура

Данъкът при дарение важи и за пари и вещи, с абсолютно същите ставки и същото освобождаване за права линия и съпрузи. Разликата е в процедурата: няма нотариус, който да го събере. Надареният сам подава декларация в общината по постоянния си адрес и плаща в двумесечен срок. При дарение от родител, дете или съпруг декларация не се подава.

Обичайните подаръци, например за рожден ден или сватба, са освободени по чл. 48, ал. 1, т. 5 ЗМДТ. Законът не казва до каква сума подаръкът е „обичаен“; сума, с която се купува апартамент, не е.

Често задавани въпроси

Може ли дарителят да плати данъка вместо надарения?

Може да го плати фактически, но по закон задълженото лице е надареният. Ако в акта е уговорено, че данъкът е за дарителя, надареният е поръчител и общината може да търси от него.

Трябва ли данъчната оценка да е „прясна“?

Да. Оценка, издадена до 30 юни, е валидна до 30 юни; издадена след тази дата, до края на годината. Изключение: ако данъкът за имота е платен за цялата година и това е отбелязано в оценката.

Може ли да даря имот с ипотека?

Собствеността може да се прехвърли, но ипотеката остава върху имота и банката запазва правата си. Проверете договора си за кредит: повечето банки изискват тяхното съгласие за разпореждане с имота.

Дарение на дял от имот е ли по-евтино?

Таксите и данъкът се смятат върху стойността на дарения дял, не върху целия имот. Дарение на половината от имот на стойност 80 000 евро се таксува върху 40 000 евро.

Може ли дарителят да си върне имота, ако размисли?

Не. Дарението е окончателно и се отменя само по съдебен ред в трите случая по чл. 227 ЗЗД, в едногодишен срок. Ако искате да запазите контрол, помислете за завещание или за запазване на право на ползване.

Свързани статии

• Нотариални такси 2026: калкулатор и пълен наръчник
• Годишен данък на имот 2026: срокове, намаления и капани
• Имотен регистър: как да проверите собственост и тежести
• Кадастрална скица на имот: как се вади и колко струва
• Удостоверение за наследници: документи и срокове
• Пълномощно за имот: какво трябва да съдържа